【研究报告内容摘要】
报告导读
2月12日,中央政治局常务委员会召开会议,强调加大宏观政策调节力度货币政策方面,明确对受疫情影响较大的地区、行业和企业完善差异化优惠金融服务。财政政策层面则表述更为积极,加大资金投入保障疫情防控资金;同时,继续出台阶段性、有针对性的减税降费措施。投资要点
宏观调节力度加大,多地出台支持政策
我们认为,在政治局会议对货币政策及财政政策表述偏向宽松的情况下,房地产调控政策将打开宽松空间。一方面,由于新冠肺炎下,房企售楼处解封时间相对较晚,货币政策边际转松有利于对冲开发商销售回款下滑;而在2019年四季度以来,土地市场流拍率上升,出让溢价率下降,财政发力还需适当宽松房企融资政策,改善房企拿地意愿。
稳定市场提振信心,调控宽松空间打开
在明确今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,保增长仍旧是今年重中之重的前提下,预计房地产调控政策将持续宽松。我们认为,行业一季度债务到期压力不大,疫情如果在一季度得到控制,行业整体受到冲击并不大,由于疫情压制的住房需求只是被延迟而没有消失,行业在二季度将会迎来复苏。而此种情形下预计调控政策在融资方面及拿地方面会出现边际松动。如果疫情超过一季度得到控制,行业债务到期压力快速增加,开发商需要大量销售维持正常经营,调控政策预计在刺激购房需求层面迎来边际宽松。
板块估值历史底部,龙头房企强者恒强
目前行业pe(ttm)在9.26x,龙头房企pe水平都在历史底部,我们认为,新冠病毒虽然在短期抑制了住房消费,对于房企销售回款在一定时间内形成负面冲击。但需求只是被滞后,并没有消失,反观调控政策出现了边际改善。因此,疫情更加加速了行业集中度提升的过程,在一季度销售回款受到冲击的情况下,龙头房企凭借自身较为充沛的现金储备及较低的净负债率水平,在土地市场溢价率下行时,补充大量优质地块,从拿地到销售集中度加速提升。推荐关注头部房企:万科、保利、金地,以及成长性房企:阳光城。

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